부동산 경매 기초 위험을 피하는 방법
부동산 경매는 투자에서 중요한 투자방법 중 하나이다. 법원에서 채권자를 대신하여 정해진 법적인 절차에 따라 경매를 진행한 후 채권을 찾아주는 절차를 의미한다. 부동산 경매로 수익을 내려면 미래 가치가 있는 부동산을 엄선한 후 낮은 가격으로 입찰해서 낙찰받는 것이 중요하다. 부동산 경매를 시작하는 초보들에게는 기초적인 내용을 알고 위험성을 피하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.
- 목차 -
1. 부동산 경매 필요성
직장인들과 고속득 전문직들도 월급만으로는 부자가 될 수 없다. 최소한의 종잣돈을 마련한 후 미래 가치가 높은 것을 저렴하게 낙찰받는다면 자산을 불리는 좋은 방법이다. 경제위기가 오고 금융비용이 커지는 경제상황이 계속된다면 미래 가치가 있는 부동산이 낮은 감정가로 경매시장에 나온다. 2007년부터 시작된 금융위기에도 2010년부터 5년간 경매로 나온 물건들 중에는 서울 강남권의 대장 아파트, 입지 좋은 상가, 빌딩들이 많았다. 2022년부터 시작된 미국의 고금리 정책은 전 세계의 경제상황을 긴축으로 몰아넣고 있다. 또다시 기회가 온 것이다. 이제라도 경매 공부를 시작하자.
2. 부동산 경매 위험성
최소한의 레버리지로 내 자산을 늘리는 방법인 경매는 법원에서 진행된다. 채무자와 채권자가 있으며 법적인 절차에 따라 법원의 집행관이 업무를 처리한다. 불필요한 걱정을 할 필요는 없지만 그렇다고 경매로 낙찰받으면 무조건 돈을 번다는 생각도 위험하다. 우선, 경매로 나온 물건들이 모두 좋은 부동산이 아니라는 것이다. 좋은 부동산이란 미래 가치가 있고 현재 가치 즉 사용 가치도 뛰어난 것이다. 여러 상황을 이유로 경매로 넘겨진 부동산들이 있고 그 사연도 천차만별이다. 어쩔 수 없이 경매로 나온 부동산도 있지만 그렇지 않은 물건도 많다.
경매에서 감평가격은 감평을 한 시점에 따라 그 가격이 현재 상황에서 볼 때 비싼 것도 많다. 낙찰받는 시점의 경기 사이클이 상승장이라면 향후 시세차익도 노려볼 수 있다. 하지만 낙찰받은 시점이 하락장으로 가고 있다면 나는 꼭지의 가격으로 부동산을 매입하는 것이다. 낙찰받으면 무조건 저렴하다는 생각은 버려야 한다. 가격의 적절성은 사이클에 따라 가치에 따라 그 부동산을 활용하는 사람에 따라 달라진다. 따라서 낙찰받고 싶어 하는 개인, 혹은 법인 혹은 공동투자자들의 상황에 따라 입찰 가격은 달라진다. 입찰가를 얼마나 써야 할까? 경매는 제일 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰받는 구조이다. 따라서 자칫 과열될 경우, 가치판단을 잘못할 경우 비싸게 낙찰받는 낭패가 발생한다.
3. 부동산 경매 초보들이 해서는 안 되는 3가지
부동산 경매 초보들이 해서는 안되는 3가지 위험을 알아보자. 첫째, 부동산을 이해하는 안목부터 키우고 도전하라. 많은 왕초보들이 부동산을 시작할 때 경매부터 시작하려는 이유는 물건을 사게 살 수 있다고 생각하기 때문이다. 중요한 것은 싼 것을 낙찰받는 것이 아니라 좋은 것을 낙찰받는 것이 중요하다. 미래가치가 있는 좋은 부동산을 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것이 핵심이며 초보들은 무조건 낙찰에 목숨을 건다. 낙찰 몇 건, 그 횟수가 올라가는 것에 본인의 자산규모가 커질 것이라는 착각에 빠지기 쉽다. 싸다는 이유로 쓰레기 물건만 낙찰받아서 처치곤란인 초보들을 보면 무척 안타깝다.
둘째, 경매를 학문으로 배워서는 안된다. 많은 학원들에서는 용어를 외우고, 노트를 기록하게 한다. 그리고 물건분석을 하는데 수십 시간을 쓰도록 가르치고 있다. 학원들의 마케팅과 상술에 불필요한 돈을 많이 지불한다는 것이다. 하지만 경매는 실전이다. 이론과 학문은 최소한으로 확인하고, 투자 실전에서 필요한 노하우를 익히는 것이 중요하다. 문제는 이런 실전 노하우를 알려주는 강사는 많지 않다. 그러다 보니 학원의 상술에 수백만 원을 쓰고도 용어와 절차만 외우다가 중도에 포기하는 초보들이 많다.
셋째, 누구도 믿지 마라. 유명한 강사들, 유튜버에서 알려진 투자자들, 방송에 출연한 사람들이라고 해서 무조건 믿어서는 안 된다. 경매라는 제도를 이용하여 안 팔리는 부동산을 매도하려는 사람들도 많다. 본인의 유명세를 이용하여 초보들을 상대로 고액의 학원비만 결제시키고 이론만 수십 시간 알려주는 강사들도 있다. 좋은 강사를 만나는 것도 수강생의 실력이다. 급한 마음에 욕심이 커지면 화를 불러일으킨다. 부동산 시장에 활동하는 사기꾼들이 많다. 초보들은 그 사기꾼을 걸러내지 못한다. 단숨에 빨리 부자 되는 방법은 없다. 그것이야말로 사기꾼의 마음과 같은 것이다. 성공과 부자습관, 투자성공도 공부와 전략이 필요하다.
4. 부동산 경매 이제는 제대로 도전하자
부동산 경매에서는 아파트, 상가, 토지, 빌딩, 지식산업센터, 오피스텔, 빌라 무수히 많은 물건들이 경매사이트에 나오고 있다. 부동산 하락장으로 접어든 지금, 상승장에서 감정평가를 받은 물건들은 감평가격이 저렴하지 않다. 감정평가 가격의 적절성을 잘 따져보고, 절차에서 놓쳐서는 안 되는 실전 노하우를 쌓아서 미래 가치가 있는 부동산 주인이 되기를 바란다.
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